VZOR
PROVĚŘÍM.CZ
Prověření nemovitosti před koupí
Cíl: zjistit, zda nemovitost odpovídá inzerci a ceně, jaký je její právní a technický stav a kolik bude stát uvedení do pořádku.
NemovitostRodinný dům 5+1, č. p. 12
AdresaUkázková 12, Vzorov
Katastrk. ú. Vzorov, LV 1234
GPS50.0000N, 14.0000E
Pozemek celkem742 m² (st. 456 + 457/2)
Dokončení stavby1978 (RÚIAN)
Požadovaná cena7 490 000 Kč
V inzerci5 měsíců, 1× zlevněno
1Souhrn a verdikt OnlineS prohlídkou
Verdikt
Koupit ano – ale ne za 7,49 mil. Kč.
Dům má zdravou konstrukci a dobrou polohu. Prodávající ale mlčí o vlhkém suterénu, původní hliníkové elektroinstalaci a nepovolené garáži. To vše je argument k ceně.
Dobrá koupě6 650 000
Férová cena6 900 000
Nad tuto hranici nejít7 100 000
16v pořádku
7pozor, řešitelné
2zásadní riziko
z 25 prověřených položek
Opravy hned po koupi435 000 Kč
Do 5 let315 000 Kč
Celkem750 000 Kč
Co vyřešit před podpisem
- Vlhkost v suterénu – vzlínající vlhkost zdiva až 18 % do výšky 60 cm. Chybí izolace a drenáž.220 000 Kč
- Elektroinstalace z roku 1978 – hliníkové rozvody, bez proudového chrániče. Výměna nutná, revize chybí.180 000 Kč
- Garáž 24 m² není v katastru ani povolená – bez legalizace komplikace s hypotékou a pojištěním.35 000 Kč
- Dva spoluvlastníci + zástava banky – podpis obou, vyplacení zástavy z kupní ceny přes úschovu.úschova
- Metráž – inzerát uvádí 165 m², zaměřeno 142 m² podlahové plochy. Rozdíl 23 m².argument k ceně
| Oblast | Výsledek | Hodnocení |
|---|---|---|
| Inzerát vs. realita | 4 nesrovnalosti (metráž, garáž, PENB, „rekonstrukce“) | pozor |
| Vlastnictví a omezení (LV) | 2 spoluvlastníci, zástava banky, věcné břemeno vedení | pozor |
| Exekuce a insolvence vlastníků | bez záznamu | ok |
| Firmy se sídlem v domě | 1 s.r.o. – nutný přesun sídla | pozor |
| Stavby nezapsané v katastru | garáž cca 24 m² | riziko |
| Povodně, poddolování | mimo záplavová území, bez důlních děl | ok |
| Radon | index 2 – střední | pozor |
| Hluk | silnice III. třídy, 50–54 dB | ok |
| Územní plán | bydlení venkovské, přístavba do cca 92 m² možná | ok |
| Inženýrské sítě, přístup | vše napojeno, přístup z obecní komunikace | ok |
| Technický stav | 6 zjištění, z toho 2 nutná rekonstrukce | riziko |
| Cena | o cca 13 % nad průměrem v okolí | pozor |
2Inzerát vs. realita OnlineS prohlídkou
Inzerát čtu tak, jak ho psal makléř – a u každé „hezké věty“ si zapisuji, co je potřeba ověřit. Zvýrazněné části jsem prověřil.
Prodej rodinného domu 5+1 o užitné ploše 165 m²1 na pozemku 742 m² v klidné části obce Vzorov. Dům prošel částečnou rekonstrukcí2, je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci3. K domu patří prostorná garáž4, zahrada s ovocnými stromy a sklep. Energetický štítek: G5. Ideální pro rodinu. Cena k jednání6.
- 1Metráž nesedí. Laserem zaměřeno 142 m² podlahové plochy (bez půdy). 165 m² vzniklo započtením nevytápěného podkroví a sklepa. pozor
- 2„Rekonstrukce“ je kosmetická. Nová okna v přízemí (2014) a koupelna (2016). Elektroinstalace, rozvody a kotel jsou původní nebo starší 15 let. pozor
- 3Sítě ověřeny. Napojení na vodovod a kanalizaci potvrzuje RÚIAN i správce sítě. Vodoměr v šachtě na pozemku. ok
- 4Garáž není v katastru ani povolená. Na ortofotu je od roku 2003, stavební úřad nemá záznam. riziko
- 5PENB nebyl doložen. Při prodeji je povinný – prodávající ho musí předložit. pozor
- 6Prostor pro jednání je. Inzerát běží 5 měsíců, už jednou zlevněn (7 990 000 → 7 490 000 Kč). info
3Katastr a právní stav OnlineS prohlídkou
| LV | 1234, k. ú. Vzorov |
| Parcely | st. 456 – zastavěná plocha a nádvoří 168 m² (součástí stavba č. p. 12) 457/2 – zahrada 574 m², ZPF |
| Vlastníci | Jan Vzorový ½, Eva Ukázková ½ (fiktivní) – sourozenci |
| Nabytí | Usnesení o dědictví z r. 2019; předchozí vlastník od r. 1978 |
| Řízení, plomby | žádné probíhající řízení |
Omezení vlastnického práva (oddíl C)
Zástavní právo smluvní – Banka Vzor, a.s.
pozorDům je zastaven za hypotéku prodávajících. Běžná situace – zástava se vyplatí z kupní ceny a vymaže.
Překáží hypotéce kupujícího?ne, pokud přes úschovu
Snižuje hodnotu?ne
Čas na výmaz30–60 dní
Náklady pro vásúschova dle sazebníku
Věcné břemeno vedení – distributor elektřiny
okKabel NN přes zahradu (viz schéma). Nad trasou nestavět, distributor má právo přístupu. Pro bydlení bez dopadu.
Vlastníci a adresa
| Insolvenční rejstřík | oba vlastníci bez záznamu | ok |
| Centrální evidence exekucí | oba vlastníci bez záznamu | ok |
| Firmy se sídlem na adrese | 1 s.r.o. (jednatel = spoluvlastník). Ve smlouvě požadovat přesun sídla do 30 dní od převodu. | pozor |
4Rizika lokality a okolí OnlineS prohlídkou
| Povodně | Mimo záplavová území Q5–Q100. Nejbližší hranice Q500 320 m. Pojištění bez přirážky. | ok |
| Radon z podloží | Index 2 – střední. Doporučuji měření v suterénu, hlavně kvůli plánované izolaci podlah. | pozor |
| Hluk | Silnice III. třídy 180 m, 50–54 dB ve dne. Bez železnice a letiště. | ok |
| Poddolování, sesuvy | Do 500 m žádná důlní díla ani sesuvná území. | ok |
| Ochranná pásma | Pásmo vedení NN (věcné břemeno). Žádné pásmo vodního zdroje ani chráněné území. | ok |
| Sousedé | 3 sousední parcely – 2 rodinné domy, 1 obecní louka. Na louce obec plánuje dětské hřiště (zastupitelstvo 06/2026). | info |
| Vybavenost | Autobus 250 m · obchod 400 m · MŠ a ZŠ 600 m · praktický lékař 900 m · vlak 2,1 km | ok |
| Dojezd ve špičce | Praha-Zličín autem 32 min, centrum 55 min (měřeno ve všední den 7:30) | info |
Postřeh z místaProšel jsem ulici ráno i odpoledne. Klidná ulice, parkování bez problémů. Soused z č. p. 14 potvrdil, že suterén „vždycky trochu tahal vodu“ – sedí to s naměřenou vlhkostí.
5Územní plán, sítě a přístup OnlineS prohlídkou
| Plocha dle ÚP | BV – bydlení v rodinných domech venkovské (ÚP Vzorov, změna č. 2, 2023) |
| Regulativy | Max. zastavěnost 35 % · výška 2 NP + podkroví · min. 30 % zeleně |
| Co tu ještě postavíte | Dnes zastavěno 168 m² z 742 m² (23 %). Přístavba nebo legální garáž do cca 92 m² je možná. |
| Přístup | Přímo z obecní komunikace parc. 900/1, zpevněná, s veřejným osvětlením. Bez cizích pozemků. |
Inženýrské sítě
| Síť | V ulici | Napojeno | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Vodovod | ano | ano | vodoměr v šachtě na pozemku, VaK Vzorov |
| Kanalizace | ano | ano | splašková, poplatek obci 0 Kč (stočné ve vodném) |
| Plyn | ano | ano | NTL, HUP na fasádě |
| Elektřina | ano | ano | kabel NN, jistič 3×25 A |
| Internet | metalika | ano | optika v obci od 2027 (plán CETIN) |
Zdroj: vyjádření správců sítí o existenci zařízení (ČEZ Distribuce, VaK, GasNet, CETIN) – přílohy 5a–5d.
6Technický stav S prohlídkou
Prohlídka 2,5 h, nedestruktivně. Měřeno: vlhkost zdiva, metráž laserem, teploty termokamerou (doplněk). Každou konstrukci hodnotím na škále:
✓ bez závad1 nebrání užívání2 nutná oprava3 nutná rekonstrukce
| Konstrukce | Stav | Zjištění | Odhad |
|---|---|---|---|
| Základy, izolace, vlhkost | 3 | vzlínající vlhkost suterénu, chybí izolace – zjištění č. 1 | 220 000 Kč |
| Nosné zdivo, statika | 1 | cihla CDm 44 cm; vlasová trhlina nad oknem v obýváku – sledovat (č. 6) | – |
| Stropy, schodiště | ✓ | keramické stropy MIAKO, betonové schodiště | – |
| Krov a krytina | ✓ | krov bez napadení, betonová taška 2009 | – |
| Komín, klempířské prvky | 2 | rozpadlá hlava komínu, chybí vložka pro kondenzační kotel (č. 4) | 65 000 Kč |
| Fasáda, zateplení | 1 | bez zateplení, omítka celistvá – úspora energie do budoucna | – |
| Okna a dveře | 2 | přízemí plast 2014 ✓; podkroví 6 ks dřevo, netěsní (č. 5) | 110 000 Kč |
| Elektroinstalace | 3 | hliník, pojistky, bez chrániče, bez revize (č. 2) | 180 000 Kč |
| Voda, kanalizace | ✓ | rozvody PPR 2016, odpady PVC, funkční | – |
| Vytápění | 2 | plynový kotel 2007, bez servisní knížky – výměna do 5 let (č. 3) | 140 000 Kč |
| Podlahy, povrchy | ✓ | dlažba a plovoucí podlahy, rovinatost v toleranci | – |
| Vedlejší stavby | 2 | garáž bez povolení – legalizace (viz kap. 3) | 35 000 Kč |
| Celkem | 750 000 Kč |
Výměry – zaměření laserem
| Podlaží | Inzerát | Zaměřeno |
|---|---|---|
| Přízemí (obytné) | – | 86 m² |
| Podkroví (obytné) | – | 56 m² |
| Sklep, půda (neobytné) | – | 34 m² |
| Podlahová plocha obytná | 165 m² | 142 m² |
7Zjištění z prohlídky S prohlídkou
Proč tu nejsou fotkyFotografie z prohlídek klientů veřejně neukazuji – jde o jejich domovy a osobní údaje (GDPR). Ve skutečném výstupu je u každého zjištění fotodokumentace z prohlídky a kompletní sada fotografií je v příloze.
Foto 1–4: sokl suterénu, výkvěty solí, vlhkoměr 18 %
1Vzlínající vlhkost v suterénu
- Co vidím
- Vlhké zdivo do výšky 60 cm, odpadávající omítka, výkvěty solí. Naměřeno 14–18 % (norma do 5 %).
- Proč
- Chybí hydroizolace, okapy svádějí vodu k patě domu, terén výš než podlaha sklepa.
- Co hrozí
- Plíseň, degradace zdiva a omítek, zhoršení i v přízemí.
- Řešení
- Odkopání, izolace a drenáž po obvodu, svedení dešťovky, sanační omítky.
- Odhad
- 180 000–260 000 Kč (v rozpočtu 220 000 Kč)
Foto 5–7: rozvaděč s pojistkami, hliníkové vodiče
2Původní hliníková elektroinstalace
- Co vidím
- Hliníkové vodiče, keramické pojistky, chybí proudový chránič a přepěťová ochrana. Revizní zpráva nedoložena.
- Co hrozí
- Přehřívání spojů, riziko požáru, pojišťovna může krátit plnění.
- Řešení
- Kompletní nové rozvody Cu, nový rozvaděč, revize. Ideálně spojit s opravou omítek po sanaci.
- Odhad
- 150 000–210 000 Kč (v rozpočtu 180 000 Kč)
Foto 8: kotel, štítek r. v. 2007
3Plynový kotel na konci životnosti
- Co vidím
- Atmosférický kotel 2007, bez servisní knížky a revize spalinové cesty.
- Řešení
- Výměna za kondenzační kotel (nutná vložka komínu – viz č. 4). Možná dotace.
- Odhad
- 120 000–160 000 Kč
Foto 9–10: hlava komínu z dronu
4Poškozená hlava komínu
- Co vidím
- Rozpadlé zdivo a spáry nad střechou, chybí krycí deska, oplechování netěsní.
- Řešení
- Přezdění hlavy, nové oplechování, vložkování pro nový kotel.
- Odhad
- 50 000–80 000 Kč
Foto 11–13: okna podkroví, termokamera
5Netěsná dřevěná okna v podkroví
- Co vidím
- 6 dřevěných oken z r. 1978, termokamera ukazuje únik tepla po obvodu křídel.
- Řešení
- Výměna za plastová / dřevěná izolační okna.
- Odhad
- 90 000–130 000 Kč
Foto 14: trhlina nad oknem, měrka
6Vlasová trhlina nad oknem obývacího pokoje
- Co vidím
- Šikmá trhlina do 0,3 mm v omítce nad překladem, stará, bez známek pohybu.
- Řešení
- Osadit sádrovou pásku, po roce zkontrolovat. Statik není nutný.
- Odhad
- –
8Rozpočet oprav S prohlídkou
| Kdy | Položky | Částka |
|---|---|---|
| Hned po koupi | vlhkost suterénu, elektroinstalace, legalizace garáže | 435 000 Kč |
| Do 5 let | kotel, okna podkroví, komín | 315 000 Kč |
| Celkem | 750 000 Kč |
Orientační ceny řemesel ve Středočeském kraji 2026 vč. DPH, bez kosmetických úprav podle vašeho vkusu. Nejde o položkový rozpočet stavební firmy.
9Cena a férová cena OnlineFérová cena
Srovnání s trhem (okruh 2 km, 12 měsíců)
| Srovnatelné domy | 6 nabídek a prodejů, 110–170 m², stáří 1960–1990 |
| Cena za m² | 42 000–51 000 Kč, průměr 46 500 Kč/m² |
| Tento dům | 7 490 000 / 142 m² = 52 700 Kč/m² – o cca 13 % nad průměrem, přitom v horším technickém stavu |
| Doba prodeje | průměr v okolí 96 dní · tento inzerát 150 dní |
Kontrolní výpočet „kdybych to dnes stavěl“
| Pozemek | 742 m² × 3 500 Kč | 2 597 000 Kč |
| Novostavba stejné plochy | 142 m² × 40 000 Kč (vč. DPH, stavební firma) | 5 680 000 Kč |
| Nové dnes | + cca 2 roky projektu, povolení a stavby | 8 277 000 Kč |
Stáří domu a nutné opravy cenu snižují – ale kupujete místo a hotový dům bez dvou let stavění.
Jak jsem došel k férové ceně
| Požadovaná cena | 7 490 000 Kč | |
| Nutné opravy hned po koupi | vady, které cenu objektivně snižují | − 435 000 Kč |
| Nezapsaná garáž | riziko a čas na legalizaci | − 50 000 Kč |
| Doba na trhu, metráž | 150 dní, o 23 m² méně než v inzerátu | − 105 000 Kč |
| Férová cena | 6 900 000 Kč |
Vyjednávací argumenty1) Vlhkost a elektroinstalace = 400 tis. Kč nutných nákladů hned po koupi. 2) Garáž není povolená. 3) Skutečná plocha 142, ne 165 m². 4) Dům je 5 měsíců na trhu. Doporučuji začít na 6 650 000 Kč s rychlým podpisem a hotovostí nebo schválenou hypotékou.
15 minut telefonicky s Jakubem Čamkem
v ceně Férové cenyProjdeme spolu, jak nabídku podat, kdy ustoupit (vždy jen za protislužbu – rychlejší termín, legalizace garáže prodávajícím) a co říct, když prodávající odmítne. Nad 7 100 000 Kč už nejděte.
10Doporučené další kroky
Před rezervací a podpisem
- Kupní cenu platit přes úschovu (advokát, notář nebo banka) – vyplatí se z ní zástava.
- Kupní smlouvu musí podepsat oba spoluvlastníci.
- Ve smlouvě: přesun sídla firmy z adresy do 30 dní od převodu.
- Vyžádat PENB, revizi elektro, revizi kotle a spalinové cesty.
- Garáž: dohodnout legalizaci prodávajícím, nebo ji promítnout do ceny.
- Nechat změřit radon v suterénu (dlouhodobé měření).
Co doporučuji udělat sami
- Projít ulici ve všední den ráno a večer, zkusit dojezd do práce ve špičce.
- Promluvit se sousedy – dům natřete jinou barvou, sousedy nevyměníte.
- Ověřit školku, školu, lékaře a kroužky podle potřeb rodiny.
- Zeptat se na obecním úřadě na poplatky a plánované stavby v okolí.
Shrnutí
- Na základě osobní prohlídky a zjištěných informací koupi doporučuji, za cenu do 7 100 000 Kč.
- Férová cena je 6 900 000 Kč, rozumná první nabídka 6 650 000 Kč.
- Počítejte s 435 000 Kč na opravy hned po koupi a 315 000 Kč v dalších 5 letech.
11Přílohy
- List vlastnictví č. 1234 (ČÚZK)
- Katastrální mapa a ortofoto – srovnání 2003/2026
- Archiv inzerátu (PDF k datu prověření)
- Výřez územního plánu a regulativy
- Vyjádření správců sítí: a) elektřina, b) voda a kanalizace, c) plyn, d) telekomunikace
- Výpisy ISIR, CEE a obchodního rejstříku
- Mapy povodní, radonu a hluku
- Zaměření laserem – půdorysy s výměrami
- Protokol měření vlhkosti a snímky z termokamery
- Fotodokumentace z prohlídky (64 fotografií)
- Srovnání cen v okolí
Vyhotoveno 14. 10. 2026 v Praze
Jakub Čamek
stavař a realitní specialista · IČO 64076580 · [email protected] · +420 777 747 724
Účet: 2769968060/3030 (Air Bank) · IBAN CZ55 3030 0000 0027 6996 8060
Jakub Čamek
stavař a realitní specialista · IČO 64076580 · [email protected] · +420 777 747 724
Účet: 2769968060/3030 (Air Bank) · IBAN CZ55 3030 0000 0027 6996 8060
Podklady a stav údajů ke dni 14. 10. 2026
Výstup je odborné doporučení založené na veřejných registrech (ČÚZK, RÚIAN, ISIR, CEE, ARES, mapové služby státní správy), vyjádřeních správců sítí, podkladech od prodávajícího a nedestruktivní vizuální prohlídce. Nejde o znalecký posudek, ocenění podle zákona o oceňování majetku ani o odhad pro banku. Vady skryté v konstrukcích nebo zatajené prodávajícím nelze vyloučit. Výstup je určen pouze objednateli. Rozhodnutí o koupi a o výši nabídky činí vždy objednatel.